Vendre seulement la nue-propriété, une alternative au viager?

Un capital plus élevé mais pas de rente viagère

Cette solution, appelée aussi "le viager sans rente", rencontre un succès grandissant auprès des retraités: elle représente aujourd'hui plus d'un quart des ventes en viager, selon Renée Costes.

Le principe? Vous vendez la nue-propriété de votre bien pour recevoir un capital. Vous ne demandez pas de rente à l'acheteur mais vous gardez un droit d'usage et d'habitation (vous pouvez continuer à vivre dans le bien) ou bien l'usufruit. Dans ce dernier cas, si vous ne souhaitez plus occuper vous-même le logement, vous avez la possibilité de le donner en location (mais certains contrats prévoient que l'acquéreur doit donner son accord quant au choix du locataire).

L'intérêt? Puisque vous n'exigez pas de rente viagère, l'acquéreur verse un capital plus important que le bouquet d'un viager classique. Il représente souvent 50% à 70% de la valeur du logement. À vous, si vous le souhaitez, de placer cette somme pour qu'elle vous procure des revenus complémentaires. Mais il n'est pas facile de trouver un placement sûr, rentable, sans risques, et indexé sur l'inflation, comme l'est une rente viagère.

Avantage: si vous décédez sans avoir consommé tout ce capital, il revient à vos héritiers. De plus, cette formule peut vous permettre de trouver plus facilement un acheteur. La vente de la nuepropriété rencontre un succès croissant aussi auprès des acquéreurs qui la jugent plus rassurante que le viager. Ils n'ont en eff et à débourser qu'un capital, et savent donc dès le départ combien leur coûte le logement.

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Vendre la nue-propriété avec un usufruit temporaire

Il est aussi possible de vendre la nue-propriété de votre logement en prévoyant que votre usufruit ne sera pas valable votre vie durant, mais seulement pendant un nombre d'années fixé à l'avance.

Avec cette solution, tout ne repose pas sur la date de décès du vendeur puisque la fin de l'usufruit est connue. "Par exemple, vous décidez de profiter de votre résidence secondaire encore dix ans, mais estimez qu'ensuite il sera trop compliqué de vous y rendre. Vous la vendez donc aujourd'hui en conservant l'usufruit pour dix ans, ce qui vous permettra d'en profiter ou de la louer jusque-là", explique Thomas Abinal, cofondateur de Monetivia, qui développe des solutions alternatives au viager. Une fois les dix années écoulées, l'acquéreur récupère automatiquement la pleine propriété du bien et vous devez quitter les lieux.

Cas particulier: en cas de décès du vendeur pendant la période d'usufruit, le contrat Monetivia prévoit que l'acquéreur verse un complément de prix aux héritiers. Par ailleurs, si le vendeur souhaite conserver un usage à vie, il est possible de souscrire une assurance qui indemnisera l'acquéreur après la fin de cet usufruit temporaire

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Usufruitier, gare aux dépenses qui vous incombent

L'acquéreur peut, dans le contrat de vente, exiger que vous assumiez les gros travaux, l'entretien courant du bien, les charges de copropriété et même parfois la taxe foncière. Une vente en viager traditionnel vous dispense en général de la plupart de ces dépenses.

Prudence!

En cas de décès du vendeur avant la fin de son usufruit temporaire, le paiement d'un complément de prix (versé aux héritiers par l'acquéreur) peut être prévu ou non dans le contrat. Un point à vérifier.

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